Alice Sanpaolesi de Falena

Dottore Commercialista Revisore Contabile

Il Decreto sul Federalismo fiscale pubblicato il 23 Marzo 2011 sulla Gazzetta Ufficiale ha reso effettiva l’introduzione della “cedolare secca sugli affitti”.

La disciplina fiscale prevede che possano optare per la tassazione mediante “cedolare secca” i proprietari (siano essi persone fisiche, società ed enti non commerciali) di immobili destinati a civile abitazione e locati con finalità abitative, escludendo pertanto detta possibilità per gli immobili con diversa destinazione (fondi commerciali, studi professionali) e in ogni caso anche le locazioni di unità abitative  affittate ad imprese e professionisti.

Le aliquote, come è noto, sono due: una al 19% destinata ai contratti di tipo “concordato” l’altra del 21% riguardante le libere locazioni e quelle di tipo stagionale (quali ad esempio quelle delle case di villeggiatura che non raggiungono i trenta giorni e che pertanto non sono soggette a registrazione).

Fino al 2011 le regole applicate alla tassazione diretta delle locazioni prevedevano che sull’importo dell’affitto ridotto forfetariamente del 15% per i contratti a canone liberamente concordato si calcolassero le seguenti imposte: Irpef (ogni contribuente con la propria aliquota), Addizionale Regionale Irpef e addizionale Comunale Irpef (con aliquota fissa stabilita dalla Regione e dal Comune di appartenenza secondo il domicilio fiscale) nel caso di opzione (da comunicare all’inquilino mediante lettera raccomandata) queste imposte vengono adesso assorbite dalla cedolare secca. Anche l’imposta di registro sulle locazioni, da versare in fase di prima registrazione del contratto e poi annualmente nella misura del 2% del canone pattuito (1% a carico del conduttore ed 1% a carico del locatore) viene assorbita dalla cedolare secca così come l’imposta di bollo.

Tanto premesso sarà in ogni caso opportuno prima di effettuare la scelta verificarne la convenienza, infatti il risparmio deve essere quantificato caso per caso, anche se generalizzando si può ritenere favorevole l’applicazione della “cedolare secca” ai redditi tanto più questi sono elevati, mentre in linea di massima ad un contribuente che possiede un reddito di 15.000,00 euro converrà mantenere il precedente sistema di tassazione. Nel nuovo meccanismo sono esclusi gli adeguamenti istat annuali del canone di locazione.

La cedolare secca verrà versata con le stesse modalità e negli stessi termini delle altre imposte sul reddito, perciò in attesa dell’emanazione del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, si ritiene che già nel mese di giugno 2011 coloro che effettueranno l’opzione dovranno versare una parte dell’acconto previsto nella misura dell’ 85% dell’imposta dovuta.

Sanzioni severissime sono previste per coloro che denunceranno redditi di locazione inferiori al reale e soprattutto a coloro che non provvederanno alla registrazione nei 30 giorni dalla stipula del contratto ai quali verrà applicata oltre alla sanzione anche una “riduzione” automatica del canone di locazione che passerà da quanto contrattualmente stabilito ad un canone pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile affittato.

Da ultimo si segnala che per i contratti in corso per i quali i proprietari opteranno per la tassazione con  “cedolare secca” non saranno restituite né imposta di bollo né imposta di registro.

(Fonte “Il Sole 24 Ore”)